Kredyty hipoteczne 2026 osiągnęły w Polsce skalę nienotowaną od lat: tylko w II kwartale banki udzieliły 83,6 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,7 mld zł. Jak informuje redakcja kacikdomowy.pl, był to najlepszy wynik liczbowy od 2007 roku i jednocześnie rekord pod względem wartości nowej akcji kredytowej. Średnia wartość pojedynczego nowego kredytu wzrosła do 475 652 zł, a ponad 36,7% nowych zobowiązań przekraczało już 500 tys. zł. Jednocześnie zmieniła się struktura okresu spłaty: udział kredytów rozłożonych na 25–35 lat obniżył się do 57,84%, podczas gdy wzrósł udział finansowania na 15–25 lat.
Najnowsze dane pokazują więc dwie tendencje, które jeszcze kilka lat temu mogły wydawać się sprzeczne. Polacy pożyczają więcej, ale coraz częściej nie próbują maksymalnie rozciągać długu w czasie. Ma to ogromne znaczenie dla rodzinnego budżetu, ponieważ skrócenie kredytu z 35 do 25 lat oznacza wyższą miesięczną ratę, lecz może zmniejszyć koszt odsetek o setki tysięcy złotych. Długi okres kredytowania nie jest bowiem darmowym sposobem na obniżenie raty — za niższą ratę płaci się większą liczbą miesięcy, w których bank nalicza odsetki.
Kredyty hipoteczne 2026: rekordowe kwoty nie oznaczają już automatycznie kredytu na 30–35 lat
Dane opublikowane 27 sierpnia przez Związek Banków Polskich i Centrum AMRON pokazują skalę ożywienia rynku mieszkaniowego. W II kwartale 2026 roku liczba nowych kredytów wzrosła o 14,3% względem pierwszych trzech miesięcy roku, a ich wartość zwiększyła się aż o 18,9%. W porównaniu z II kwartałem 2025 roku liczba umów była wyższa o 50,5%, a wartość finansowania o 61,5%. W całym pierwszym półroczu banki udzieliły niemal 157 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości przekraczającej 73 mld zł. To około 70% całej akcji kredytowej zrealizowanej przez banki w 2025 roku.
Wzrost wartości rynku nie wynika jednak wyłącznie z tego, że więcej osób kupuje mieszkania.
Znaczną rolę odgrywa wzrost przeciętnej kwoty finansowania oraz refinansowanie kredytów zaciągniętych wcześniej na mniej korzystnych warunkach. W II kwartale udział kredytów refinansowych przekraczał 26%.
„Wolumenowy rekord jest w znaczącej części efektem dynamicznego wzrostu średniej wartości nowych kredytów mieszkaniowych” — dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, komentując raport AMRON-SARFiN za II kwartał 2026 roku.
Średnia wartość nowo udzielonego kredytu wyniosła dokładnie 475 652 zł. To o 4,02% więcej niż w I kwartale oraz o 7,33% więcej niż rok wcześniej. Kredyty przekraczające 500 tys. zł stanowiły 36,71% nowych umów, natomiast zobowiązania powyżej 400 tys. zł odpowiadały już za ponad połowę rynku.
Jeszcze wyższe wartości widać w danych dotyczących nowych wniosków.
BIK podał, że w lipcu średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego osiągnęła historyczny rekord 538,5 tys. zł. Była o 9,3% wyższa niż rok wcześniej i o 2% wyższa niż w czerwcu. Warto przy tym zachować precyzję: 538,5 tys. zł dotyczy wartości wnioskowanej, natomiast 475 652 zł to średnia wartość faktycznie udzielonych kredytów w II kwartale.
BIK odnotował również wzrost wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe o 22% rok do roku. Liczba osób składających wnioski była o 11,6% większa niż w lipcu 2025 roku, choć w stosunku do czerwca 2026 roku zmniejszyła się o 2,1%.
„W lipcu br. kolejny raz wzrosła średnia wartość wnioskowanego kredytu” — podkreślał dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, komentując rekordowe 538,5 tys. zł.
Zmienia się nie tylko kwota, ale również okres kredytowania
Najciekawszą zmianę widać w strukturze terminów spłaty.
Według AMRON-SARFiN udział nowych kredytów z okresem od 25 do 35 lat spadł w II kwartale do 57,84%. Jednocześnie wzrósł udział zobowiązań z okresem spłaty między 15 a 25 lat. Centrum AMRON wskazuje, że może to być związane z poprawą zdolności kredytowej gospodarstw domowych i większą ostrożnością wobec bardzo długiego zadłużenia.
Nie oznacza to, że kredyty 30- czy 35-letnie znikają. Nadal odpowiadają za bardzo dużą część rynku.
Zmiana jest jednak istotna, ponieważ jeszcze przy wysokich kosztach finansowania wydłużenie okresu kredytowania było jednym z podstawowych sposobów umożliwiających klientowi zmieszczenie raty w zdolności kredytowej.
KNF w Rekomendacji S wskazuje przy tym, że bank powinien rekomendować klientowi detalicznemu okres spłaty nieprzekraczający 25 lat. Jeśli klient zdecyduje się na dłuższy termin, kredyt nie powinien przekraczać 35 lat.
„Bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty zobowiązań nie dłuższy niż 25 lat” — wskazuje Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S.
Osoby porównujące oferty powinny więc patrzeć nie tylko na wysokość pierwszej raty, lecz również na RRSO, marżę, sposób oprocentowania i całkowitą kwotę do zapłaty. Praktyczne zestawienie tych parametrów oraz zasad porównywania ofert znajduje się w poradniku dotyczącym wyboru kredytu hipotecznego w 2026 roku. Jak wybrać kredyt hipoteczny w 2026 roku i na co uważać
Dlaczego krótszy kredyt może zmienić rodzinny budżet o setki tysięcy złotych
Wydłużenie okresu kredytowania działa bardzo skutecznie na jeden parametr: obniża miesięczną ratę. Nie zmniejsza jednak kapitału, który trzeba oddać bankowi, i wydłuża okres naliczania odsetek. Dlatego różnica pomiędzy kredytem na 25 i 35 lat może wyglądać niepozornie, gdy patrzymy wyłącznie na miesięczną ratę, a bardzo poważnie po policzeniu kosztu całej umowy. Im większy kredyt, tym silniejszy staje się ten efekt. Przy obecnych średnich kwotach hipotek mówimy już nie o kilku, lecz potencjalnie o ponad 200 tys. zł dodatkowych odsetek. Najtańsza miesięczna rata nie musi oznaczać najtańszego kredytu.
Poniższa symulacja nie jest ofertą banku ani prognozą oprocentowania. Pokazuje matematyczny mechanizm dla kredytu 500 000 zł, rat równych i stałego modelowego oprocentowania 6% rocznie przez cały okres.
| Okres kredytu | Orientacyjna rata miesięczna | Łączna suma rat | Odsetki ponad kapitał |
|---|---|---|---|
| 20 lat | ok. 3582 zł | ok. 859 717 zł | ok. 359 717 zł |
| 25 lat | ok. 3222 zł | ok. 966 452 zł | ok. 466 452 zł |
| 30 lat | ok. 2998 zł | ok. 1 079 191 zł | ok. 579 191 zł |
| 35 lat | ok. 2851 zł | ok. 1 197 398 zł | ok. 697 398 zł |
Najbardziej wymowne jest porównanie 25 i 35 lat.
Wydłużenie kredytu o dziesięć lat obniża modelową ratę z około 3222 do 2851 zł, czyli o około 371 zł miesięcznie.
W zamian łączna suma odsetek rośnie z około 466,5 tys. zł do około 697,4 tys. zł.
To różnica wynosząca około 231 tys. zł.
Rodzina zyskuje więc niespełna 400 zł dodatkowej płynności miesięcznie, ale przy niezmienionych parametrach finansowania może zapłacić ponad 230 tys. zł więcej odsetek.
30 lat zamiast 35 lat — niewielka różnica w racie, znaczna w koszcie
Jeszcze ciekawiej wygląda porównanie 30 i 35 lat.
Dla tego samego kredytu 500 tys. zł przy modelowym oprocentowaniu 6% rata 30-letnia wynosi około 2998 zł, natomiast 35-letnia około 2851 zł.
Różnica to około 147 zł miesięcznie.
Jednocześnie koszt odsetkowy rośnie z około 579 tys. zł przy 30 latach do około 697 tys. zł przy 35 latach.
Pięć dodatkowych lat spłaty kosztuje więc w tej symulacji ponad 118 tys. zł dodatkowych odsetek.
Oczywiście rzeczywisty kredyt nie musi przez 30 czy 35 lat mieć oprocentowania 6%. Oprocentowanie może się zmieniać, klient może refinansować kredyt, nadpłacać go albo spłacić wcześniej. Symulacja pozwala jednak zobaczyć, dlaczego sam okres kredytowania ma tak duży wpływ na koszt finansowania.
Właśnie dlatego KNF wymaga, aby klient rozważający kredyt dłuższy niż 25 lat otrzymał informacje pokazujące m.in. różnicę w racie oraz całkowitym koszcie w stosunku do kredytu 25-letniego.
Rodzina powinna przed podpisaniem umowy policzyć co najmniej:
- ratę dla 20, 25, 30 i 35 lat;
- całkowitą kwotę odsetek w każdym wariancie;
- wysokość raty przy wzroście oprocentowania;
- ile pieniędzy pozostaje po zapłaceniu raty i stałych kosztów życia;
- czy istnieje finansowa poduszka na utratę dochodu lub większy wydatek;
- warunki nadpłaty i wcześniejszej spłaty;
- koszt refinansowania kredytu w przyszłości;
- koszt produktów dodatkowych wymaganych przez bank.
W przypadku wyboru między oprocentowaniem okresowo stałym i zmiennym warto dodatkowo porównać nie tylko obecną ratę, lecz także scenariusze zmian stóp. Szczegółowe wyjaśnienie mechanizmu stałego oprocentowania, WIBOR-u, refinansowania oraz nadpłat można znaleźć w analizie dotyczącej przechodzenia na stałą stopę. Kiedy przejście na stałą stopę może się nie opłacać
Krótszy kredyt nie zawsze jest najlepszy: kiedy 30–35 lat może mieć sens
Niższy całkowity koszt nie oznacza automatycznie, że każda rodzina powinna wybrać najkrótszy możliwy kredyt. Zbyt wysoka rata może zwiększyć ryzyko utraty płynności, zwłaszcza gdy gospodarstwo domowe nie ma oszczędności albo opiera budżet na dwóch dochodach, z których jeden może czasowo zniknąć. Kredyt hipoteczny trzeba więc analizować jednocześnie jako koszt i jako miesięczne obciążenie. Rodzina, która wybierze 20 lat zamiast 30, ale zostanie bez rezerwy finansowej, może znaleźć się w trudniejszej sytuacji niż osoba mająca dłuższy okres umowny i regularnie dokonująca nadpłat. Liczy się nie tylko tempo spłaty długu, lecz odporność budżetu na nieprzewidziane wydarzenia.
Dłuższy okres może być uzasadniony przede wszystkim wtedy, gdy pozwala utrzymać bezpieczną relację między ratą a dochodami.
Przykładowo gospodarstwo, które po zapłaceniu raty 25-letniej nie byłoby w stanie regularnie odkładać pieniędzy, może rozważyć dłuższy harmonogram, zachowując możliwość późniejszych nadpłat.
Takie rozwiązanie daje niższą ratę obowiązkową, choć wymaga dyscypliny.
Jeżeli dodatkowe środki powstałe dzięki niższej racie zostaną po prostu skonsumowane, koszt 30- lub 35-letniego kredytu pozostanie wysoki.
Jeżeli natomiast część nadwyżki będzie regularnie trafiała na nadpłatę kapitału, rzeczywisty okres kredytu może zostać istotnie skrócony.
Nadpłata może połączyć niższą ratę obowiązkową z szybszym wyjściem z długu
Polskie przepisy dają konsumentowi prawo do częściowej albo całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego.
Ustawa o kredycie hipotecznym stanowi w art. 38, że konsument może zrobić to w każdym czasie. W przypadku całkowitej lub częściowej wcześniejszej spłaty odpowiednio obniżają się odsetki oraz inne koszty przypadające na skrócony okres obowiązywania umowy.
Trzeba jednak sprawdzić zapisy konkretnej umowy.
Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może zastrzec rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy. Przy kredycie ze stałą lub okresowo stałą stopą możliwość rekompensaty może obowiązywać w okresie, w którym oprocentowanie pozostaje stałe, o ile przewidziano ją w umowie.
Dlatego rozsądny wariant może wyglądać następująco:
umowny okres 30 lat + bezpieczna rata + regularne nadpłaty, zamiast maksymalnego napięcia budżetu kredytem na 20 lat.
Nie zawsze będzie to najtańsza strategia, ponieważ zależy od oprocentowania, opłat i regularności nadpłat, ale daje większą elastyczność.
Dla gospodarstwa mającego problemy z obsługą już istniejącej hipoteki dostępny jest również Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Pomoc może być istotna m.in. wtedy, gdy koszty obsługi kredytu przekraczają określoną część dochodów gospodarstwa. Szczegółowe warunki, limity i sposób składania wniosku opisano w osobnym poradniku dotyczącym FWK. Fundusz Wsparcia Kredytobiorców 2026 — warunki i zasady pomocy
Co mówią obecne dane o sytuacji rodzin?
Zmiana struktury kredytów nie ogranicza się do okresu spłaty.
W II kwartale udział kredytów o LtV przekraczającym 80%, czyli finansujących bardzo dużą część wartości nieruchomości, spadł do 24,47%. Jednocześnie wzrosły udziały kredytów z LtV w przedziałach 30–50% i 50–80%. Może to oznaczać większy udział klientów dysponujących wyższym wkładem własnym albo refinansujących istniejące zobowiązania.
Na koniec II kwartału liczba aktywnych kredytów hipotecznych wynosiła około 2,147 mln i po ponad czterech latach niemal nieprzerwanego spadku wzrosła kwartalnie o 0,28%.
Łączne zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu hipotek osiągnęło rekordowe 529,725 mld zł, czyli o 2% więcej niż kwartał wcześniej i o 5,84% więcej niż rok wcześniej.
Nie oznacza to jednak automatycznie pogorszenia jakości portfela.
BIK podawał, że w czerwcu 2026 roku jego indeks jakości kredytów mieszkaniowych poprawił się rok do roku o 0,14 pkt. Jednocześnie w pierwszym półroczu wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 59,7% wobec analogicznego okresu poprzedniego roku.
Dla rodziny planującej zakup mieszkania wniosek z tych danych jest praktyczny: nie należy zaczynać wyboru kredytu od pytania „jak niską ratę mogę uzyskać?”, lecz od pytania „jaką ratę mogę bezpiecznie płacić i jak szybko chcę pozbyć się długu?”
Różnica jest zasadnicza.
Pierwsze podejście często prowadzi do maksymalnego wydłużania okresu spłaty.
Drugie pozwala znaleźć punkt równowagi między miesięczną płynnością, całkowitym kosztem kredytu i możliwością tworzenia oszczędności.
Pytania i odpowiedzi
Czy kredyt na 25 lat jest zawsze lepszy od kredytu na 35 lat?
Nie. Przy tych samych parametrach będzie miał niższy całkowity koszt odsetek, ale wyższą miesięczną ratę. Jeżeli krótszy okres pozbawia rodzinę poduszki finansowej, dłuższy harmonogram może być bezpieczniejszy.
Jak duża może być różnica w kosztach między 25 a 35 latami?
W modelowej symulacji 500 tys. zł przy oprocentowaniu 6% i ratach równych różnica w odsetkach wynosi około 231 tys. zł. Wynik dla rzeczywistego kredytu zależy od oprocentowania i zmian warunków w kolejnych latach.
Dlaczego bank proponuje 30 lub 35 lat, skoro KNF rekomenduje 25 lat?
Rekomendacja S wskazuje, że bank powinien rekomendować klientowi okres nie dłuższy niż 25 lat. Klient może jednak zdecydować się na dłuższy okres, przy czym maksymalny okres kredytowania nie powinien przekroczyć 35 lat.
Czy można wziąć kredyt na 30 lat i spłacić go w 20 lat?
Tak. Konsument ma prawo dokonywać wcześniejszych częściowych i całkowitych spłat. Trzeba jednak sprawdzić umowę pod kątem ewentualnej rekompensaty, szczególnie w pierwszych latach kredytu lub podczas okresu stałego oprocentowania.
Czy rekordowa średnia kwota kredytu w 2026 roku wynosi 538,5 tys. zł?
Trzeba rozróżnić dwa wskaźniki. Średnia wartość kredytu udzielonego w II kwartale wyniosła 475 652 zł. Natomiast średnia wartość kredytu wnioskowanego w lipcu osiągnęła rekordowe 538,5 tys. zł.
Co najlepiej porównać przed wyborem okresu kredytowania?
Należy zestawić miesięczną ratę, całkowite odsetki, RRSO, warunki nadpłat, rodzaj oprocentowania, rezerwę finansową po zapłaceniu raty oraz ratę w scenariuszu mniej korzystnego oprocentowania. Sama wysokość pierwszej raty nie pokazuje rzeczywistego kosztu hipoteki.
O tym oraz o innych praktycznych poradach ogrodniczych można przeczytać na naszej stronie. Polecamy również lekturę: Detale starego mieszkania: 6 rzeczy, których nie warto wyrzucać podczas dużego remontu